Mietrecht

Ich berate und vertrete Mieter und Vermieter bei rechtlichen Streitigkeiten rund um das Mietverhältnis.

Das Mietrecht birgt sehr viel Konfliktpotential für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Rechtliche Probleme in Bezug auf eine Mietwohnung haben für beide Parteien regelmäßig eine hohe Bedeutung. Für den Mieter stellt die Wohnung in der Regel seinen Lebensmittelpunkt dar. Vermieter dagegen sehen sich häufig mit der Situation konfrontiert, einen unliebsamen Vertragspartner nicht mehr loszuwerden. Daher sind mietrechtliche Streitigkeiten regelmäßig emotionsbelastet.

Mieterhöhung

Der Vermieter darf eine Mieterhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, z.B. eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Miete 15 Monate unverändert geblieben ist (§ 558 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und muss auch begründet werden. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, so kann der Vermieter Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

Mietmangel und Mietminderung

Hat die Mietsache (also z.B. die Wohnung) zur Zeit der Überlassung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, ist der Mieter automatisch nur noch zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Im Extremfall kann die Mietzahlungspflicht ganz entfallen. Das Gleiche gilt, wenn eine ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft fehlt oder nachträglich wegfällt. Unter bestimmten Umständen kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Mietschulden und Räumungsklage

Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Mietzahlung nicht mehr nachkommt, wird vom Vermieter regelmäßig die fristlose Kündigung ausgesprochen. Doch mit der Kündigung allein ist es noch nicht getan. Häufig muss noch im Anschluss eine Räumungsklage erhoben werden. Die Räumungsklage ist eine Leistungsklage, welche auf die Räumung von Wohn- oder Geschäftsräumen gerichtet ist. Bei einem Wohnraummietvertrag ist für die Räumungsklage ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum liegt (§ 23 Nr. 2 lit. a GVG, § 29a ZPO).

Eigenbedarf

Der Vermieter von Wohnraum kann eine ordentliche Kündigung nur aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt (Eigenbedarf, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Für die Geltendmachung von Eigenbedarf genügt jeder vernünftige und nachvollziehbare Grund. Der Eigenbedarf muss jedoch ernsthaft verfolgt werden und die Eigenbedarfskündigung darf nicht missbräuchlich sein. Unter Umständen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung anzubieten.

Schönheitsreparaturen

Der Vermieter ist nach dem gesetzlichen Grundgedanken des Mietvertrages verpflichtet, die Mietsache auf eigene Kosten zu erhalten. Den Vermieter trifft damit grundsätzlich auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Tapezieren oder Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Innentüren, Heizkörper, Heizrohre sowie der Fenster und Außentüren von innen und die Erhaltung der Fußböden (vgl. § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung). Häufig wird die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Da es sich bei den verwendeten Mietverträgen regelmäßig um Formularmietverträge handelt, ist der Inhalt solcher Klauseln gerichtlich überprüfbar. In vielen alten Formularverträgen finden sich Schönheitsreparaturklauseln, welche eine unangemessene Benachteiligung des Mieters enthalten und damit unwirksam sind (z.B. bei der Vereinbarung starrer Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparturen ohne Berücksichtigung der konkreten Abnutzung).

Mietkaution

Die Mietkaution dient der Sicherung künftiger Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag . Sie muss vertraglich vereinbart werden. Bei Wohnraummietverträgen gelten hierfür zwingende Sondervorschriften bezüglich Höhe, Anlage und Verzinsung (vgl. §§ 551, 563b Abs. 3, 554a Abs. 2 BGB): So darf z.B. die Mietkaution das Dreifache der monatlichen Miete nicht übersteigen. Die Mietkaution ist vom Vermieter getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Die Mietkaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, es sei denn, es bestehen Ersatzansprüche des Vermieters.

Nebenkosten (Betriebskosten)

Nebenkosten (juristischer Begriff: Betriebskosten) sind die Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen. Dazu gehören z.B. die Kosten für

  • Wasser-, Heizungs- und Warmwasserversorgung,
  • Abwasser,
  • Aufzug,
  • Straßen- und Hausreinigung,
  • Müllabfuhr,
  • Gartenpflege,
  • Gemeinschaftsantenne,
  • Gebäudeversicherung,
  • Hausmeistertätigkeiten

Meistens wird vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 BGB). Dafür wird entweder eine Betriebskostenpauschale oder eine Vorauszahlung in angemessener Höhe vereinbart. Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Der Mieter kann zwecks Kontrolle der Betriebskosten Einsicht in die Belege verlangen (§ 259 BGB). Sofern nicht abweichend geregelt, müssen die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche bzw. verbrauchsabhängig umgelegt werden (vgl. §§ 556 ff. BGB). Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV) vom 25.11.2003 (BGBl. 2003 I 2347), für die Heizkostenabrechnung die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) vom 5.10.2009 (BGBl. 2009 I 3250).

Untervermietung

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung, wenn für hierfür nach Abschluss des Wohnraummietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht und die Untervermietung dem Vermieter zugemutet werden kann (§ 553 BGB). Für eine Untervermietung muss vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Der Vermieter kann je nach den Umständen des Einzelfalls die Untervermietung von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen.

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