Abrechnungs- und Einwendungsfrist für Betriebskosten

(LG Bochum, Urteil vom 08.04.2005 – 10 S 76/04)

Tenor

Auf die Berufung der Kl. wird das am 25.11.2004 verkündete Urteil des AG Witten abgeändert.

Die Bekl. werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl. 415,55 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.07.2004 zu zahlen.

Die Bekl. tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet. Auf der Grundlage der vom AG getroffenen Feststellungen, auf die die Kammer gem. § 540 I Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, steht ihr gegen die Bekl. ein Anspruch aus § 535 II BGB auf die Nachzahlung von Heizkosten in Höhe von 412,05 € sowie ein Anspruch auf Mahngebühren in Höhe von 2,50 € aus den §§ 280 II, 286 BGB zu.

Grundlage des Nachzahlungsanspruchs ist die rechtzeitige und formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vom 10.04.2003, gegen die die Bekl. keine materiellen Einwendungen mehr erheben können.

Die Abrechnung ist rechtzeitig i.S. des § 556 III S. 2 BGB erfolgt, welcher hier nach Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB angesichts des nicht vor dem 01.09.2001 beendeten Abrechnungszeitraums Anwendung findet.

Hierbei ist auf die bereits innerhalb der Jahresfrist, nämlich unter dem 06.11.2002 erteilt Abrechnung abzustellen. Die Abrechnung vom 10.04.2001 stellte lediglich eine – zulässige – Korrektur der alten Abrechnung dar. Die Kl. war zu einer solchen Korrektur befugt; lediglich die Position der Abrechnungsgebühren unter Punkt 4. der Abrechnungen ist von zunächst 288,05 € auf 151,31 € verändert worden, so dass es sich um eine inhaltliche änderung einer einzelnen Position handelt, die nach ganz herrschender Ansicht, der sich die Kammer anschließt, jedenfalls in den Grenzen des von der Erstrechnung ausgewiesenen Abrechnungsbetrags zulässig ist (vgl. nur zuletzt BGH NZM 2005, S. 13 m.w. Nachw.).

Die Abrechnung vom 06.11.2002 ist – ebenso wie die ihr nachfolgende vom 10.04.2003 – als formell ordnungsgemäß anzusehen, so dass mit ihr die Frist des § 556 III S. 2 BGB gewahrt wurde.

Sie entspricht insgesamt den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB, enthält also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Insbesondere sind eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Bekl. und der Abzug der Vorauszahlungen der Bekl. klar ersichtlich. Die Abrechnung enthält damit die nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH NZM 2003, 196 = NJW-RR 2003, 442NJW 1982, 573), der die Kammer folgt, geforderten Mindestangaben.

Die Kammer teilt desweiteren nicht die Ansicht des AG, dass die vorliegende Abrechnung für den Durchschnittsmieter nicht mehr nachzuvollziehen und zu verstehen ist. Nach Ansicht der Kammer wurden die Bekl. durch die Abrechnung ohne weiteres in die Lage versetzt, den geltend gemachten Anspruch der Kl. nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, der nach ständiger Rechtsprechung (BGH a.a.O.) als Maßstab für diese Beurteilung heranzuziehen ist, kann mit zumutbarem Aufwand bei konzentrierter Durchsicht der Abrechnungspositionen erkennen, wie sich die einzelnen Positionen und damit auch die Gesamtabrechnung zusammensetzen und ist somit in der Lage, eine echte gedankliche Nachprüfung vorzunehmen. Die Kammer verkennt nicht, dass es sicher einiger Minuten bedarf, um sich in das System hineinzudenken, sieht dies aber als selbstverständliche Anforderung an die von einem Mieter zu erwartende Aufmerksamkeit in eigenen Angelegenheiten an. Es bedarf daher nicht des Rückgriffs auf die nach dem Vortrag der Kl. regelmäßig den Abrechnungen beigefügten gesonderten Erläuterungen, um die Verständlichkeit und damit die formelle Ordnungsgemäßheit in einem Fall wie dem vorliegenden zu bejahen.

Ist die Abrechnung vom 06.11.2002 also formell ordnungsgemäß und die Frist des § 556 III S.2 BGB gewahrt, können die Bekl. schließlich gegen sie und gegen die ihr nachfolgende, ebenfalls formell ordnungsgemäße und zulässige Korrektur vom 10.04.2003 keine Einwendungen mehr im Hinblick auf die materielle Richtigkeit erheben. Hiermit sind sie gem. § 556 III S. 6 BGB ausgeschlossen, denn innerhalb dieser Jahresfrist nach Zugang der letzten Abrechnung sind nach dem unstreitigen und damit auch in zweiter Instanz zu berücksichtigenden Sachvortrag keine substantiierten Einwendungen erhoben worden. Das vom Bekl. in der Berufungserwiderung angeführte Anwaltsschreiben vom 26.05.2003, mit dem der Kl. mitgeteilt worden sein soll, die Bekl. würden „auf Grund erheblicher Bedenken gegen die Heizkostenabrechnung bis zur gerichtlichen Klärung in dieser Angelegenheit keine Zahlungen leisten“, erfüllt nicht die Anforderungen, die an den Begriff der Einwendungen in § 556 III S. 5, 6 BGB zu stellen sind. Hier müssen nach ganz herrschender Meinung, der sich die Kammer anschließt, konkrete Beanstandungen vorgebracht werden; der Mieter darf sich nicht auf allgemeine Bedenken beschränken (vgl. nur Langenfeld, in : Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 556 Rdnr. 501 m.w. Nachw.). Die nun im Prozess vorgetragenen Einwendungen sind damit einer weiteren Nachprüfung durch die Kammer entzogen.

Der Anspruch auf die geltend gemachten Mahnkosten in Höhe von 2,50 €, die weder dem Grunde noch der Höhe nach angegriffen wurden, ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges nach §§ 280 II, 286 BGB§ 286 II Nr. 2 BGB findet Anwendung, da die Abrechnung einen Zahlungstag, nämlich den 01.06.2003, benennt und damit bestimmt, der nicht eingehalten wurde.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr.10 ZPO n.F..

Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen.

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